2+kk v Karlíně za 12,7 MILIONU. To je 26 let výplat, i když nejíš

Představ si, že bys celou svou výplatu do koruny odkládal stranou. Nic bys nejedl, neplatil nájem ani telefon. Na typický byt 2+kk v novém domě Ethos Karlín na Rohanském ostrově bys tak šetřil zhruba 26 let. Medián ceny 2+kk je tu totiž 12,72 milionu korun, podle ceníku developera k 2. 11. 2026.

Přitom zrovna Rohan je místo, kde se v Praze staví hodně bytů k pronájmu. Mezi Karlínem a Vltavou tu vedle sebe stavějí dva velcí developeři, Sekyra Group a J&T Real Estate. Jen v jejich aktuálních etapách je to přes tisíc nových bytů. Podívali jsme se, pro koho vlastně jsou.

Rychlá ODPOVĚĎ

• Kde: Praha 8, Karlín, Rohanský ostrov mezi Rohanským nábřežím a Vltavou.
• Kdo staví: Sekyra Group (Rohan City) a J&T Real Estate (Nový Rohan).
• Kolik bytů teď: 640 ve 2. etapě Rohan City a 414 ve 2. etapě Nového Rohanu.
• Nájemní byty: 240 bytů, tedy skoro 40 % druhé etapy Rohan City.
• Cena: 2+kk v Ethos Karlín od 9,7 milionu, medián 12,72 milionu, podle ceníku developera k 2. 11. 2026.
• V přepočtu: zhruba 26 let průměrné čisté výplaty, pro Pražana je to horní odhad.

Dva developeři, jeden OSTROV

Rohan City od Sekyra Group se začalo stavět v roce 2021. První etapa už stojí: čtyři domy s 220 byty a kancelářská budova Arché od Evy Jiřičné. Dokončují se ještě dvě věže Vision Karlín se 103 byty.

Teď se rozjíždí druhá etapa: 640 bytů za 8 miliard korun ve čtyřech blocích. Do osobního vlastnictví půjde zhruba 400 bytů v domech Ethos, Specto a Fluo Karlín. Zbylých 240 bytů bude k pronájmu. Tvoří je jeden blok ze dvou domů: jeden se 127 byty staví Sekyra pro pojišťovnu Kooperativa, druhý se 113 byty pro rezidenční fond MINT. Hotovo má být ve 3. čtvrtletí 2028.

Za tím je ještě větší plán. Centrální etapa s věžemi Sekyra Flowers od architekta Daniela Libeskinda má mít kolem 500 bytů a celé centrum zhruba 1 700 bytů za asi 15 miliard. Celý Rohan City má stát zhruba 30 miliard korun a hotový má být kolem roku 2035, možná i později.

Nový Rohan od J&T Real Estate leží blíž Palmovce. Domy Prokop, Vincent a Barbora z první etapy mají být hotové začátkem roku 2028 a jsou skoro vyprodané. Druhá etapa přidá 414 bytů za 2,6 miliardy ve třech devítipatrových domech: Jeroným (192 bytů), Sebastián (168) a Anežka (54). Stavět se začne do konce roku 2026, hotovo má být ve 2. čtvrtletí 2029.

Zajímavost: domy nesou jména patronů, po kterých se jmenovaly zvony zabavené nacisty. Za války je sváželi právě na Rohanský ostrov a odtud je v roce 1942 lodě odvezly do Hamburku k přetavení.

Kolik let VÝPLAT

Ve výpočtech používáme průměrnou čistou mzdu v Česku za 2. čtvrtletí 2026: 40 707 Kč měsíčně, tedy 488 484 Kč za rok. Je to celostátní průměr. Pražáci mají v průměru vyšší výplaty, takže pro ně jsou čísla horní odhad. I tak dávají dobrou představu.

Ethos má medián zhruba 235 017 Kč za metr a byty od 8 do 26,99 milionu, opět podle ceníku developera k 2. 11. 2026. Ceny v domech Specto a Fluo jsme nenašli. U J&T ceny ve zdrojích, které jsme měli, veřejné nejsou.

VIDEOod 1:10

▶

Nájem jako PLÁN B

Pro generaci, které vlastní byt utíká, je nejzajímavější těch 240 nájemních bytů. MINT Living Rohan nabídne 113 menších bytů od 1+kk po 2+kk a začít pronajímat má v roce 2030. Kooperativa v tiskové zprávě mluví o „kvalitním a finančně dostupném nájemním bydlení“ po vzoru Vídně.

Háček je, že kolik bude nájem stát, zatím nikdo neřekl. Jestli to bude levnější než dnešních zhruba 25 850 Kč za pražský 2+kk, se teprve ukáže. Sekyra v rozhovoru pro Seznam Zprávy mluvil také o novém typu menšího bytu „1,5+kk“, který má bydlení zlevnit. Jak velký podíl takových bytů bude a za kolik, zatím z více zdrojů ověřené nemáme.

Co tomu VYČÍTAJÍ

Rohan není jen příběh o nových domech u řeky. Má i stinné stránky, o kterých píšou média a spolky.

• Projekt zestárl dřív, než se postavil. Podle E15 požádal developer o stavební povolení už v roce 2013, stavět začal až v roce 2021. První etapa proto podle E15 vznikla podle starších pravidel, kvůli kterým se nedala postavit klasická bloková zástavba. Druhá etapa už do bloků jde a E15 ji popisuje jako „nápravu Rohanu“.
• Zpoždění o víc než deset let. Spolek Arnika připomíná, že Sekyra po vítězství v soutěži sliboval začátek stavby v roce 2011, pak 2013.
• Město pustilo otěže. Podle Arniky byl převod tak velkého území do rukou jediného developera chyba. Město se tím podle spolku vzdalo nástrojů, jak prosadit dostupné byty nebo veřejné stavby. Arnika taky upozorňuje, že ze záměrů časem vypadly plánované bazény nebo zimní bruslení.
• Ceny. Ani skoro 40 % nájemních bytů nemění nic na tom, že byt na prodej tu stojí víc než typický pražský 2+kk.

Na druhou stranu sem mají přijít nový park mezi první a druhou etapou, který naváže na Kaizlovy sady, dál základní škola a knihovna.

Časté OTÁZKY

Kde je Rohanský ostrov?

V Praze 8 v Karlíně, mezi Rohanským nábřežím a Vltavou, naproti Štvanici a Holešovicím.

Kolik stojí byt na Rohanském ostrově?

V domě Ethos Karlín stojí 2+kk od 9,7 milionu, medián je 12,72 milionu, podle ceníku developera k 2. 11. 2026.

Dá se tu bydlet v nájmu?

Ano, ve 2. etapě Rohan City vznikne 240 nájemních bytů pro Kooperativu a fond MINT. MINT začne pronajímat v roce 2030. Ceny nájmu zatím nejsou veřejné.

Kdy bude Rohan hotový?

2. etapa Rohan City ve 3. čtvrtletí 2028, 2. etapa Nového Rohanu ve 2. čtvrtletí 2029. Celé Rohan City kolem roku 2035, možná i později.

Proč se počítá s celostátní mzdou?

Protože je to nejnovější oficiální průměr. Pražské mzdy jsou vyšší, takže pro Pražana jsou roky výplat horní odhad.

ZDROJE

• Sekyra Group: Rohan City, nová etapa výstavby 640 bytů
• CzechCrunch: Největší staveniště v Praze už má, teď rozjíždí druhé
• E15: Sekyra slibuje nápravu Rohanu
• MINT rezidenční fond: MINT Living Praha Rohan
• praha.camp (CAMP / IPR Praha): Rohan City, Stage 2
• Pražský deník: J&T Real Estate postaví na Rohanském ostrově další byty za 2,6 miliardy
• bydlet.cz: J&T Real Estate investuje v Karlíně dalších 2,6 miliardy
• CzechCrunch: Zvony, které nacisté odváželi z Čech
• Arnika: Projekt Rohan City je příkladem nevhodného nakládání s nejcennějšími pozemky a Developerský projekt na Rohanském ostrově
• Seznam Zprávy: Rozhovor s developerem Sekyrou
• Ceník developera k 2. 11. 2026 (Ethos Karlín) přes xd.cz a newbuildtracker
• Nájmy UlovDomov Q3 2026: bydlet.cz a ČTK
• ČTK / Deloitte Real Index H1 2026: ceny bytů