Až Bubny dostaví, bude ti 45. Čtvrť za 90 MILIARD a 10 000 bytů

Je ti 21? Pak ti bude 45, až bude nová čtvrť v pražských Bubnech hotová. Na území mezi metrem Vltavská a Nádražím Holešovice má do roku 2050 vyrůst až 10 000 bytů, kanceláře, školy, park a Vltavská filharmonie s veřejnou střechou. Investice se má vyšplhat zhruba na 90 miliard korun.

Je to jeden z největších developerských plánů, jaké Praha kdy měla. Zároveň tu ale zatím nestojí ani jeden nový bytový dům a ceny nikdo nezveřejnil. Dali jsme dohromady, co je jisté, co jsou zatím jen sliby a proč se kolem projektu vedou spory.

Rychlá ODPOVĚĎ

• Kde: Praha 7, Holešovice-Bubny, mezi stanicemi metra Vltavská a Nádraží Holešovice.
• Kdo: Penta Real Estate (50 %), skupina AKIPIA Michala Strnada (35 %) a J&T (15 %).
• Kolik bytů: až 10 000 v zhruba 25 blocích.
• Za kolik: investice kolem 90 miliard korun.
• Kdy: postupně do roku 2050.
• Ceny bytů: zatím neveřejné, prodej nezačal.
• Co už stojí: nové nádraží Praha-Bubny, v provozu od 1. 8. 2025.

Kdo to STAVÍ

V srpnu 2026 se změnilo, kdo v Bubnech velí. Od 13. 8. 2026 je vedoucím developerem Penta Real Estate, která drží polovinu společnosti HoldCo Bubny. Dalších 35 % má nová investiční skupina AKIPIA, kterou spoluzaložili zbrojař Michal Strnad, Tomáš Brzobohatý a Marek Šmrha. Původní majitel J&T si nechal 15 % a zůstává hlavně jako finanční partner. Uvádí to Penta, Forbes i Seznam Zprávy.

Penta má v rukou území o rozloze přes 250 000 metrů čtverečních. Šéf Penta Real Estate Marek Musil v rozhovoru pro Forbes řekl, že jde o největší projekt v historii firmy. Celé rozvojové území Bubny-Zátory je ale ještě větší. Podle IPR, na které se odkazují Novinky i Pražský deník, má 110 hektarů a mají tu jednou bydlet až 25 000 lidí.

Co tu BUDE

Podle Penty a Forbesu tu má vzniknout všechno, co patří k normálnímu městu: byty, kanceláře, hotely, obchody, školy, školky a park. V programu je výslovně i nájemní a studentské bydlení. To je pro tvou generaci asi nejzajímavější slib. Kolik takových bytů bude a za kolik, ale zatím nikdo neřekl.

Doprava je tu výjimečně hotová dřív než domy. Nové nádraží Praha-Bubny jezdí od 1. srpna 2025 a potvrzuje to Správa železnic i ČT24. Čtvrť leží mezi metrem C Vltavská a Nádražím Holešovice. Úřední cestu otevřel nový Metropolitní plán, který Praha schválila 28. května 2026 a platí od 1. září 2026. Stavební povolení na bytové bloky ale zatím nejsou.

Filharmonie se STŘECHOU PRO VŠECHNY

Nejvýraznější stavbou má být Vltavská filharmonie od dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group). Nebude to jen budova pro lidi v oblecích. Bude mít pět sálů, z toho hlavní pro zhruba 1 800 lidí, a hlavně veřejně přístupnou střechu, bary, kavárny a foyer otevřené i bez lístku. Přibude i nový vestibul metra Vltavská.

Budova má stát 12,33 miliardy korun a úprava okolí dalších zhruba 5 miliard. Praha podala žádost o povolení 31. srpna 2026. Povolení se čeká v 1. čtvrtletí 2027, stavět by se mělo začít v 1. čtvrtletí 2028 a zkušební provoz je plánovaný na rok 2033.

VIDEOod 0:30

▶

Časová OSA

Proč ti bude 45

Hlavní hook téhle čtvrti je čas. Celý projekt se počítá zhruba na 25 let. Šéf Penty v rozhovoru pro Forbes zmínil, že první etapy by se mohly začít stavět na konci dekády. Celá čtvrť má být hotová kolem roku 2050.

Pro srovnání, co bydlení stojí dnes: typický 2+kk v Praze (55 m²) vychází podle Deloitte na 8,42 milionu korun. To je zhruba 17,2 roku průměrné čisté mzdy. Nové byty v Praze se ve 3. čtvrtletí 2026 prodávaly v průměru za 186 408 Kč za metr. Bubny ceny zatím nemají, takže je s ničím srovnávat neumíme. Pozor, mzda je celostátní průměr, takže pro Pražana jsou ty roky horní odhad.

Co tomu VYČÍTAJÍ

Velký plán, velká kritika. Tady jsou hlavní výtky, které se objevily v médiích:

• Bydlení jen pro bohaté? Když IPR představil územní studii, spolky Arnika, AutoMat a Platforma pro sociální bydlení upozornily, že v podkladech úplně chybí podíl dostupného bydlení. Psal o tom i Pražský deník. „V Praze rostou ceny bydlení dvakrát rychleji než mzdy,“ citoval deník Barboru Bírovou z Platformy pro sociální bydlení.
• Město jen přihlíží. Novinky v roce 2025 napsaly, že Praha zřejmě definitivně přišla o šanci postavit tu vlastní byty s regulovaným nájmem, protože pozemky zůstávají soukromé.
• Hustota a horko. Podle Arniky bude zástavba tak hustá, že zeleň a plánovaný park o šesti hektarech nebudou stačit ochladit čtvrť v létě. Pro srovnání, Václavské náměstí má 4,2 hektaru.
• Nejistota. Ceny, podíl nájemních a studentských bytů ani harmonogram jednotlivých bloků nejsou veřejné. Na papíře tak zatím zůstává hodně slibů.

Časté OTÁZKY

Kde přesně Bubny jsou?

V Praze 7 v Holešovicích, mezi stanicí metra Vltavská a Nádražím Holešovice.

Kolik bytů tu vznikne?

Až 10 000 v zhruba 25 blocích, postupně do roku 2050.

Kolik budou byty stát?

Zatím se to neví. Prodej nezačal a developer ceny nezveřejnil.

Budou tu nájemní nebo studentské byty?

Developer s nimi počítá, ale jejich počet ani ceny zatím nejsou veřejné.

Kdy bude hotová filharmonie?

Zkušební provoz je plánovaný na rok 2033. Stavět se má začít v 1. čtvrtletí 2028.

Kolik celý projekt stojí?

Zhruba 90 miliard korun podle Penty, Forbesu a Seznam Zpráv. Filharmonie s okolím má svůj vlastní rozpočet, přes 17 miliard.

ZDROJE

• Penta Real Estate: Penta Real Estate se stává vedoucím developerem nové městské čtvrti Bubny
• Penta Investments: Penta Real Estate, J&T a AKIPIA spojí síly při rozvoji nové čtvrti v Bubnech za 90 miliard Kč
• Forbes: Strnad, Penta a J&T spojí síly, do rozvoje Bubnů míří 90 miliard korun
• Forbes: Největší projekt v historii Penty, říká Musil
• Seznam Zprávy: Novou čtvrť za devadesát miliard postaví J&T, Penta i zbrojař Strnad
• ČT24: V Praze po čtyřech dekádách přibylo nádraží
• Správa železnic: Bubny station begins its operation
• ČT24: Praha má nový územní plán
• IPR Praha: Metropolitní plán je účinný
• Vltavská filharmonie: Žádost o povolení záměru
• RegionPraha: Praha podala žádost o územní a stavební povolení
• Pražský deník: Praha požádala o stavební povolení pro Vltavskou filharmonii
• Pražský deník: Spolky kritizují Bubny-Zátory
• Arnika: Nová čtvrť v Bubnech nabídne bydlení nejspíš jen pro nejbohatší
• Novinky.cz: Nová čtvrť pro 25 tisíc lidí sice vyroste, ale politici se na výstavbu městských bytů těšili marně
• ČTK / Deloitte Real Index H1 2026: ceny bytů, Trigema/Central/Skanska Q3 2026: ČTK